Wie schafft man zusätzlichen Wohnraum?
Speziell, wer schon ein eigenes Grundstück bebaut hat, stellt sich irgendwann die Frage, wie man noch zusätzlichen Wohnraum schaffen und optimal nutzen kann. Wenn Ihr Grundstück über einen großen Garten oder Hof verfügt, der eigentlich gar nicht genutzt wird, oder das Grundstück nebenan als Baulücke veräußert werden soll, kommen Ideen auf, wie freie Flächen gut und sinnvoll bebaut werden können. Speziell in Ballungsgebieten sind freie Grundstücke tatsächlich Mangelware; bereits bebaute Flächen werden daher immer stärker genutzt. Ob im privaten Bereich oder auch für Investoren kommt oftmals die Überlegung, das bestehende Gebäude aufzustocken oder auch abzureißen und dann entsprechend neu zu bauen.
Nachverdichtung bei der eigenen Immobilie
Wer bereits über Grundstück samt Haus verfügt, kann sich - auch als privater Eigentümer - informieren, welche zahlreiche Möglichkeiten es gibt, mehr aus der eigenen Immobilie zu machen. Beim Thema Nachverdichtung geht es nicht nur um die künftige Entwicklung brachliegender Grundstücksflächen; es wird auch gezielt auf die Optimierung bestehender Grundstücke eingegangen. Jedoch ist nicht jede angedachte Änderung / Erweiterung einfach so möglich bzw. erlaubt. Oftmals ist die Zulässigkeit des Bauvorhabens von den Gegebenheiten vor Ort abhängig, so z.B. welche Festsetzungen durch den Bebauungsplan vorgesehen sind; ebenso, welche baulichen Nutzungen in der Nachbarschaft vorhanden sind und natürlich, welche baulichen Vorhaben Ihnen vorschweben und umgesetzt werden soll bzw. eben können.
Vorgaben des Bebauungsplanes sind maßgebend
Die Vorgaben eines bestehenden Bebauungsplanes sind maßgebend und müssen eingehalten werden. In diesem Plan sind z.B. Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung angegeben, ebenso zur Bauweise, zu Flächen für den Verkehr, auch zu überbaubaren Grundstücksflächen und mehr. In manchen Plänen ist festgehalten, dass vielleicht nur Wohnbebauung zulässig ist, in anderen Plänen wiederum ist auch die Geschossflächenzahl angegeben. Ist in dem Plan auf eine regelungsbedürftige Frage keine Antwort zu finden, gilt die Baunutzungsverordnung. Eine wichtige Rand-Info dazu: Auch, wenn es keinen Bebauungsplan gibt, darf ein Bauvorhaben dennoch nicht in Widerspruch zur bereits vorhandenen Bebauung treten.
Ausnahmegenehmigung bzw. Befreiung beantragen
Auch wenn Bauvorhaben und die Vorgaben vom Bebauungsplan nicht kompatibel zu sein scheinen, ist noch nicht alles verloren. Es gibt für den Grundstückseigentümer durchaus die Möglichkeit eine Ausnahmegenehmigung oder eine Befreiung zu beantragen. Mit einer entsprechenden Begründung haben Sie gute Chancen, dass eine Ausnahme genehmigt wird. 
Gemeindliches Satzungsrecht nicht unterschätzen
Neben einem Bebauungsplan kann es speziell in eingesessenen Gemeinden oder auch in Ferienorten durchaus möglich sein, dass hier ein gemeindliches Satzungsrecht gibt, welches unbedingt berücksichtigt werden muss. Mit städtebaulichen Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen kann durch eine Kommune das örtliche Erscheinungsbild fixiert werden. In einigen Gemeinden werden z.B. bestimmte Fassadengestaltungen traditioneller Art oder auch spezielle Dachformen vorgegeben. Jedoch sei auch hier angemerkt, dass die Möglichkeit besteht, sich hiervon befreien zu lassen. Neben den baurechtlichen Bestimmungen gibt es noch dazu oftmals natur- bzw. denkmalschützende Vorschriften, die beachtet werden müssen.
Beim Bauamt im Detail informieren
Bevor Sie weitere Schritte unternehmen, sollten Sie gleich am Anfang Ihrer Planung einmal auf die Internetseite Ihrer Kommune / Gemeinde schauen und dort nach gültigen Erhaltungs- und Gestaltungssatzungen schauen. Ebenso ist ein Antrag auf planungsrechtliche Auskunft absolut zu empfehlen; so erhalten Sie beim Bauamt entsprechend Einblick in den Flächennutzungs- und Bebauungsplan. Ebenfalls ein guter Ansatz für eine verbindliche Auskunft ist es, sich einen Bauvorbescheid erstellen zu lassen. Damit dürfen Sie zwar noch nicht bauen, aber Sie erhalten seitens der Behörde verbindlich Auskunft darüber, ob eine bestimmte Nutzung, Größe oder Bauart zulässig ist. Mit solchen Details können Sie viel besser und mit sicherem Gefühl in die weitere Planung gehen.
Weiterführende nützliche Informationen:
